Hypotheek als zzp'er of ondernemer: goed mogelijk, mits goed onderbouwd
Geen vast contract betekent niet geen hypotheek. Wel verschillen de voorwaarden sterk per geldverstrekker: de een wil drie jaarcijfers zien, de ander financiert al vanaf een jaar ondernemerschap. Wijssens kent die verschillen en weet welke partijen soepel omgaan met ondernemersinkomen, flexibele contracten en wisselende omzet.
Wat telt als inkomen zonder loonstrook?
Bij een werknemer kijkt de geldverstrekker naar de loonstrook; bij u naar uw onderneming. Traditioneel is dat het gemiddelde van uw winst over de laatste drie kalenderjaren, met het laatste jaar als plafond. Onderneemt u korter, dan zijn er inmiddels geldverstrekkers die financieren vanaf ongeveer een jaar, meestal op basis van een inkomensverklaring die een onafhankelijke rekenexpert opstelt uit uw cijfers, prognose en branche.
Voor directeuren-grootaandeelhouders geldt een eigen beoordeling, waarin naast het DGA-salaris ook de winst van de vennootschap kan meewegen. En werkt u in loondienst maar zonder vast contract, dan kijken geldverstrekkers met een intentieverklaring van uw werkgever, een perspectiefverklaring of een arbeidsmarktscan naar wat u structureel kunt verdienen in plaats van naar de einddatum van uw contract.
Zo berekent de geldverstrekker uw toetsinkomen
Geldverstrekkers rekenen nooit met uw omzet, maar met uw fiscale winst: wat er overblijft na aftrek van uw bedrijfskosten, zoals die in uw aangifte staat. Daarvan nemen ze het gemiddelde over de laatste drie kalenderjaren. Is de winst van het laatste jaar láger dan dat gemiddelde, dan rekenen de meeste partijen met dat lagere laatste jaar. De uitkomst heet uw toetsinkomen, en daarmee wordt uw maximale hypotheek berekend zoals bij iedereen: grofweg viereneenhalf keer het toetsinkomen, afhankelijk van de rente en de actuele leennormen.
Een voorbeeld ter illustratie van de methode: bij winsten van 60.000, 70.000 en 65.000 euro is het gemiddelde 65.000 euro. Omdat het laatste jaar daar precies op uitkomt, is dat uw toetsinkomen. Was het laatste jaar 55.000 geweest, dan werd dát het uitgangspunt, ook al ligt het gemiddelde hoger. Dit is meteen de reden waarom een goed toegelicht ondernemersdossier zo veel uitmaakt: een dip met een verklaarbare oorzaak weegt bij de ene geldverstrekker heel anders dan bij de andere.
Benieuwd naar uw toetsinkomen?
Laat het ons berekenenElke werkvorm zijn eigen route
Zzp'er of eenmanszaak
Uw winst uit onderneming bepaalt uw leenruimte. Met drie jaarcijfers heeft u bij vrijwel elke geldverstrekker toegang; met minder jaren kennen wij de partijen die met een inkomensverklaring werken. Ook met wisselende omzet valt er vaak meer dan u denkt.
DGA met een BV
Uw salaris staat op papier, maar zegt niet alles over wat uw onderneming draagt. Geldverstrekkers verschillen sterk in hoe ze naar DGA-inkomen, winst en dividend kijken; precies daar maakt de keuze van de juiste partij het verschil.
Flexibel of tijdelijk contract
Uitzendkracht, jaarcontract of oproepbasis: met een perspectiefverklaring, arbeidsmarktscan of intentieverklaring van uw werkgever beoordeelt de geldverstrekker uw verdienpotentieel. Wij weten welke route bij uw situatie past.
Waarom de juiste geldverstrekker hier alles bepaalt
Voor een werknemer met een vast contract rekenen alle geldverstrekkers ongeveer hetzelfde. Voor ondernemers niet: dezelfde jaarcijfers kunnen bij de ene partij tot een afwijzing leiden en bij de andere tot een ruime hypotheek. Het verschil zit in hoe ze omgaan met korte ondernemingsduur, groeiende of juist wisselende winst, en zaken als een zakelijke lening of een coöperatie.
Uw eigen bank vergelijkt dat niet voor u. Wij wel: als onafhankelijk kantoor leggen we uw situatie langs het hele aanbod en weten we uit ervaring waar een ondernemersdossier wél landt. En is het verstandiger om nog een jaar te wachten of eerst uw cijfers te versterken, dan zeggen we dat ook.
Zo vergroot u uw kansen
- Jaarcijfers op orde, opgesteld of gecontroleerd door uw boekhouder of accountant.
- Aangiftes inkomstenbelasting van de afgelopen jaren compleet en ingediend.
- Privé en zakelijk gescheiden, met een helder beeld van wat u zichzelf uitkeert.
- Wees terughoudend met nieuwe verplichtingen vlak voor de aanvraag, zoals privélease of zakelijke financiering.
- NHG kan ook voor ondernemers, vaak al vanaf ruim een jaar ondernemerschap, met rentekorting als bonus.
Gemengd inkomen telt gewoon mee
Veel zelfstandigen combineren hun onderneming met een baan in loondienst, of kopen samen met een partner die in loondienst werkt. Dan vormt het loondienstinkomen de stabiele basis van de berekening en wordt het ondernemersinkomen daaraan toegevoegd volgens de zzp-regels. Die combinatie pakt vaak gunstiger uit dan ondernemers verwachten, zeker als het dienstverband het grootste deel van het inkomen levert.
Bent u net gestart naast uw baan, dan kan zelfs een korte ondernemingsduur al meetellen. Welke geldverstrekker daar het soepelst mee omgaat, verschilt sterk; precies het soort verschil dat wij voor u uitzoeken.
Denk verder dan de hypotheek
Als ondernemer bent u zelf verantwoordelijk voor wat een werkgever normaal regelt. Twee zaken verdienen bij het afsluiten van uw hypotheek meteen aandacht. Uw inkomen bij ziekte: zonder vangnet komt uw hypotheek direct onder druk te staan als u uitvalt, en een passende arbeidsongeschiktheidsdekking maakt uw aanvraag bovendien sterker. En uw inkomen voor later: veel zelfstandigen bouwen beperkt pensioen op, terwijl de hypotheek na uw pensioenleeftijd betaalbaar moet blijven; geldverstrekkers toetsen daar ook op.
Beide onderwerpen nemen wij standaard mee in het advies. Meer daarover leest u bij onze levensverzekeringen.
Weten waar uw ondernemersdossier wél landt?
Plan een gesprekVan jaarcijfers naar sleutel
- Kennismaking
Kosteloos gesprek van een uur. U hoort wat er met uw cijfers mogelijk is en wat advies kost. Neem gerust uw laatste jaarcijfers mee.
- Inkomen onderbouwen
Wij bepalen welke route past: drie jaarcijfers, een inkomensverklaring of een verklaring rond uw dienstverband, en stellen het dossier samen.
- De beste hypotheek
We leggen uw dossier voor aan de geldverstrekkers die bij uw profiel passen en vergelijken op voorwaarden en tarief.
- Regelen en bijhouden
Wij begeleiden de aanvraag tot en met de notaris, en blijven daarna uw aanspreekpunt, ook als uw onderneming groeit.
Over de hypotheek voor ondernemers
Hoe lang moet ik ondernemer zijn voor een hypotheek?
De traditionele norm is drie volledige kalenderjaren, omdat geldverstrekkers dan een gemiddelde winst kunnen berekenen. Maar er zijn inmiddels meerdere partijen die financieren vanaf ongeveer een jaar ondernemerschap, op basis van een inkomensverklaring door een onafhankelijke rekenexpert. Hoe korter u onderneemt, hoe belangrijker de keuze van de juiste geldverstrekker.
Welke documenten heb ik nodig als zzp'er?
Reken op uw jaarcijfers van de afgelopen jaren, uw aangiftes en aanslagen inkomstenbelasting, een recent overzicht van het lopende boekjaar en een uittreksel van de Kamer van Koophandel. Afhankelijk van de geldverstrekker en uw situatie komt daar soms een prognose bij. Wij geven u vooraf een complete lijst, zodat u niet in rondjes hoeft te zoeken.
Telt mijn dividend mee als DGA?
Dat verschilt per geldverstrekker. Sommige rekenen alleen met uw DGA-salaris, andere kijken ook naar de winst van de vennootschap of structureel uitgekeerd dividend. Juist bij DGA's loont het daarom om breed te vergelijken in plaats of bij de huisbank te blijven; het verschil in leenruimte kan aanzienlijk zijn.
Kan ik als ondernemer een hypotheek met NHG krijgen?
Ja. Ook als zelfstandige kunt u met Nationale Hypotheek Garantie lenen, vaak al vanaf ruim een jaar ondernemerschap via een inkomensverklaring. U profiteert dan van het vangnet en meestal van een rentekorting, mits de woning onder de NHG-kostengrens valt.
Ik heb een tijdelijk contract. Kan ik toch kopen?
Vaak wel. Met een intentieverklaring van uw werkgever behandelen veel geldverstrekkers uw inkomen als vast. Zonder intentieverklaring zijn er de perspectiefverklaring voor uitzendkrachten en de arbeidsmarktscan, die uw verdienpotentieel op de arbeidsmarkt meeweegt. Koopt u voor het eerst, lees dan ook onze pagina over de hypotheek voor starters.
Mijn winst wisselt sterk per jaar. Is dat een probleem?
Niet per definitie. Geldverstrekkers rekenen doorgaans met het gemiddelde van de laatste jaren, waarbij het laatste jaar vaak als maximum geldt. Een uitschieter naar beneden drukt dus het gemiddelde, maar een goede toelichting op de oorzaak, zoals een investering of een eenmalige omstandigheid, maakt bij de juiste partij verschil. Dat verhaal bouwen wij met u op.
Kijken geldverstrekkers naar mijn omzet of naar mijn winst?
Altijd naar uw winst: het bedrag dat overblijft na aftrek van uw bedrijfskosten, zoals dat in uw jaarcijfers en aangifte staat. Een hoge omzet met hoge kosten levert dus geen hoge hypotheek op. Wie zijn leenruimte wil vergroten, kijkt daarom samen met zijn boekhouder kritisch naar de kostenstructuur, ruim voordat de aanvraag speelt.
Hoe lang duurt een hypotheekaanvraag als zzp'er?
Reken op iets meer doorlooptijd dan bij een werknemer, doorgaans enkele weken tot ruwweg anderhalve maand, omdat de geldverstrekker meer documenten beoordeelt en er soms een inkomensverklaring door een externe rekenexpert nodig is. De grootste versneller is een compleet dossier bij de start; daar zorgen wij voor.
Ik wil mijn huidige hypotheek aanpassen als ondernemer. Kan dat?
Ja, ook oversluiten of verhogen kan met ondernemersinkomen; de inkomenstoets werkt dan hetzelfde als bij een nieuwe aanvraag. Alles over de afweging leest u op onze pagina over hypotheek oversluiten of verhogen.
Benieuwd wat er met uw cijfers mogelijk is?
Plan een vrijblijvend gesprek op ons kantoor in Den Bosch of Nistelrode, of via videobellen. Neem uw jaarcijfers mee, dan rekenen we meteen concreet.
Plan een vrijblijvend gesprekOf bel direct: 073 - 303 00 75